도심 공공주택 복합사업이 올해 최초 착공에 나서며 수도권 주택 공급 대안으로 주목받고 있다. 한국토지주택공사(LH)는 영등포 신길2구역 복합사업 지구에 대한 현물보상 기준을 공고하고, 이르면 내년 말 착공에 들어갈 계획이다. 신길2구역에서는 총 1332가구가 공급될 예정이며, 지난해 포스코이앤씨가 시공사로 선정됐다.
현물보상은 토지와 건물을 보유한 소유자가 주택 등으로 보상받기 위해 분양을 신청하는 절차다. 이 절차가 완료되면 이주와 철거 과정이 진행되고 착공 단계에 진입한다. 같은 달 15일에는 GTX-A와 지하철 3·6호선 연신내역 인근의 도심복합사업지에 대한 현물보상 기준도 공고됐다. 이 사업지는 392가구가 조성되며, 9월 내 현물보상 계약을 마무리할 예정이다.
인천 제물포역 일대 복합사업은 3497가구 규모로 올해 안에 착공할 예정이며, 2021년 2월 도심 공공주택 복합사업이 처음 발표된 이후 첫 착공 사례가 된다. 이밖에 서울 은평구 증산4구역(3568가구), 도봉구 쌍문역서측(1404가구), 중랑구 용마터널(551가구), 경기 부천 원미사거리 북측(1628가구) 등 다수 지역이 사업 승인을 받고 보상 절차에 돌입하고 있다.
도심 공공주택 복합사업은 민간 정비가 어려운 역세권, 준공업지역, 노후 저층 주거지를 대상으로 LH 등 공공이 토지를 수용해 추진하는 사업이다. 토지 소유자에게는 현금 또는 주택을 현물로 보상한다. 현재 전국 49곳에서 8만7000가구 규모 사업지가 관리되고 있고, 이 중 29곳이 복합지구로 지정, 9곳은 사업 승인을 마쳤다.
이 사업은 특별법 적용으로 인허가 절차가 간소화되고, 용적률 상향 등으로 사업성을 높일 수 있다는 점에서 주목받고 있다. 민간 재개발과 달리 조합 설립인가나 관리처분계획 인가를 거치지 않아 기간 단축 효과가 있다. 법적 용적률 상한에서 최대 1.4배까지 적용받아 고밀 개발이 가능하며, 공원·녹지 및 비주거시설 설치 규제도 완화됐다.
부동산 업계에서는 "민간 재개발보다 통합심의를 통한 절차 간소화와 공공 지원으로 소유자 간 갈등이 줄어 사업 속도가 빨라지는 경향이 있다"고 설명했다. 국토교통부는 지난 3월 11일부터 5월 8일까지 서울 내 도심 공공주택 복합사업 후보지를 공모했으며, 3년 만에 진행된 공모에서 총 44곳이 제안됐다. 강남·서초·송파구 등 기존에 사업이 어려웠던 지역에서도 신청지가 나왔다. 국토부는 이달 중 최종 선정 결과를 발표할 예정이다.
그러나 사업 추진 과정에서 분담금 부담 증가와 대출 규제로 인한 이주비 조달 어려움이 걸림돌로 작용할 가능성이 제기된다. 건축비 상승이 분담금에 직격탄을 주고, 이주비 대출 제한은 토지 소유자들의 자금 조달 부담을 키운다. 복합사업지 인근 공인중개사무소 관계자는 “초기 단계 사업지에서는 이주비 대출 문제와 건축비 상승으로 분담금 부담을 우려하는 소유자가 많다”며 “대출 규제가 지속되면 주민 동의와 행정 절차가 원활해도 사업 속도가 늦춰질 수 있다”고 말했다.
정비사업 관계자는 “사업성을 높이는 요소가 있지만 실제 설계에 반영되는지 확인해야 한다”며 “공공이 개입하면서 기부채납 요구가 과도해질 우려도 있어 토지 소유자 참여가 쉽지 않을 수 있다”고 지적했다.
도심 공공주택 복합사업은 수도권 도심 내 주택 공급 확대를 위한 대안으로 추진되고 있으나, 분담금 부담과 금융 규제 등 현실적 제약 요인들로 인해 사업 확대와 속도에 변수가 될 전망이다. 이에 따라 향후 정부와 관련 기관의 지원과 제도 보완이 사업 성패를 좌우할 것으로 보인다.
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